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Vaca Muerta: Creciente Demanda de Propiedades en San Martín de los Andes
Una plaza que se viene expandiendo porque en Neuquén está uno de los motores de la economía.Hay gran interés proveniente de un público local y de compradores extranjeros.
El fenómeno de Vaca Muerta impacta en San Martín de los Andes con una demanda creciente de propiedades
UNA PLAZA QUE SE VIENE EXPANDIENDO PORQUE EN NEUQUÉN ESTÁ UNO DE LOS MOTORES DE LA ECONOMÍA. HAY GRAN INTERÉS PROVENIENTE DE UN PÚBLICO LOCAL Y DE COMPRADORES EXTRANJEROS.
El fenómeno de Vaca Muerta impacta en San Martín de los Andes con una demanda creciente de propiedades. Desde hace unos años, el mercado inmobiliario de la Patagonia registra un crecimiento notorio, visible en diferentes localidades como Bariloche, Puerto Madryn, Villa La Angostura y, por supuesto, San Martín de los Andes, en Neuquén.
En este contexto, San Martín de los Andes ocupa un lugar especial. Se trata de una plaza que se expande notablemente, no solo por la alta demanda del público local, sino también por la llegada de compradores provenientes del exterior. Uno de los aspectos que la distingue de otras plazas es que su crecimiento inmobiliario no depende exclusivamente de un ciclo económico puntual. Su desarrollo está respaldado por una demanda turística consolidada, un fuerte atractivo como destino de segunda vivienda y una oferta de suelo naturalmente limitada.
Las obras apuntan a resolver conectividad y servicios. Esa combinación le da al mercado fundamentos de largo plazo. La escasez de tierra se presenta como una de sus principales fortalezas, ya que ayuda a sostener los valores, pero también se convierte en un desafío al generar presión sobre el acceso a la vivienda para quienes residen y trabajan en la ciudad.
Un dato clave es que San Martín de los Andes está en Neuquén, una provincia que hoy es uno de los motores de la economía del país. A 500 kilómetros, Vaca Muerta tiene un impacto indirecto, pero cada vez más visible. No porque San Martín de los Andes sea un polo petrolero, sino porque el crecimiento de la actividad energética genera mayor movimiento económico y atrae a profesionales, ejecutivos e inversores. En este contexto, la ciudad se presenta como una alternativa atractiva para una segunda vivienda, descanso y renta turística.
“Probablemente Neuquén sea la provincia más fuerte en inversiones, desarrollo e incremento de la población. Hay una presión demográfica que también se observa en San Martín de los Andes, que recibe parte del derrame que se produce con el crecimiento de la industria petrolera”, dice Federico Zabala, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de San Martín de los Andes (Cadesma).
La entidad se formó hace aproximadamente un año para brindar un marco jurídico al trabajo que venían realizando diversos desarrolladores. Cadesma también busca resolver algunas necesidades insatisfechas relacionadas con la conectividad y los servicios.
El aeropuerto Aviador Carlos Campos continúa avanzando en su proceso de transformación. Busca fortalecer la infraestructura aeroportuaria y se realizan obras en la terminal aérea, destinadas a reforzar sectores estructurales y poner a punto el edificio original. A futuro, la idea es poder recibir vuelos internacionales, lo que potenciará aún más la llegada de visitantes y compradores.
ADECUACIÓN DEL CÓDIGO URBANÍSTICO
Paralelamente, desde hace un año, la provincia trabaja en la adecuación del código urbanístico. Se está realizando un plan de ordenamiento urbano y de tránsito vehicular, debido a que aún existen normas que se superponen.
Lorna Taylor, de la desarrolladora Estancia Chapelco SA, menciona que “la creciente demanda de viviendas, espacios comerciales, oficinas y nuevos desarrollos demuestra la confianza en el potencial de la provincia y en las oportunidades que ofrece para invertir”. Sin embargo, el crecimiento de Neuquén no se explica únicamente por el desarrollo energético; la provincia ha logrado consolidar un modelo en el que interactúan dos grandes motores de su economía: la energía y el turismo.
La oferta inmobiliaria es bastante diversa. Los lotes representan una parte importante del mercado, especialmente en loteos y barrios semiprivados de las afueras, sobre corredores como la ruta 40 y zonas como El Remanso, Ruca Hue y Las Marías del Valle, donde hay terrenos desde 200 m² hasta 2500 m². El presidente y cofundador de Remax Argentina y Uruguay, Sebastián Sosa, señala que en el segmento de usados predominan las casas de madera y estilo montaña, dúplex y ph tanto en zonas cercanas al centro como en barrios consolidados.
En cuanto a nuevos productos, hay una oferta creciente de departamentos y monoambientes, muchos amoblados y orientados a la renta turística. Además, hay desarrollos de cabañas y condominios de montaña en barrios cerrados. La demanda, en tanto, tiene principalmente dos grandes perfiles: quienes buscan una segunda vivienda o una propiedad como inversión para renta turística y personas que llegan a San Martín de los Andes para radicarse de manera permanente, a menudo vinculados al crecimiento económico de la región.
“En el segmento de inversión y segunda vivienda hay una demanda de departamentos de uno y dos dormitorios, en zonas céntricas y con potencial para alquiler temporario. Para vivienda permanente, hay interés por casas de tres a cinco ambientes y lotes en barrios cerrados o semiprivados, especialmente con buenas vistas y la posibilidad de construir una vivienda personalizada”, describe Sosa.
PRODUCTOS QUE COTIZAN DE US$ 2800 A US$ 4000 EL M2
En las ubicaciones más consolidadas, los desarrollos premium pueden ubicarse alrededor de US$ 4000 el m². En loteos y barrios de la periferia, los valores son sensiblemente menores. En proyectos de pozo, las opciones oscilan entre US$ 2800 y US$ 3200.
San Martín de los Andes históricamente se posicionó entre las plazas turísticas con los valores de m² más altos del país. Esto se debe a una combinación de demanda sostenida, atractivo turístico y poca disponibilidad de suelo.
Un dato a seguir de cerca es la recuperación del crédito hipotecario. En 2025, la participación de San Martín de los Andes en el total de escrituras superó el 12%, más que duplicando el 2024. Si bien el acceso todavía es limitado, la recuperación del financiamiento puede ampliar progresivamente la demanda.
El perfil del comprador es diverso. Inicialmente, muchos llegan como turistas, viajan varias veces y finalmente toman la decisión de invertir o radicarse. “En general, predominan familias y profesionales que buscan mejorar su calidad de vida. También hay inversores que consideran a la ciudad como un mercado seguro que permite preservar su capital”, afirma Sebastián Haber, titular de la inmobiliaria Century 21 Dolomite de San Martín de los Andes.
En cuanto al origen, la mayor parte de la demanda proviene de grandes centros urbanos como Buenos Aires, Córdoba y Rosario, aunque también existe un creciente interés desde otras provincias y de argentinos residentes en el exterior. En los últimos años, se observa un aumento de compradores que pueden trabajar de manera remota y que priorizan destinos que combinan naturaleza, baja densidad poblacional, infraestructura y servicios.
Mirando hacia el futuro, más que centrarse en la suba de precios, es importante observar cómo evoluciona la ciudad, qué zonas logran consolidarse, los nuevos desarrollos que surgen y cómo se equilibra la demanda de inversión y turismo con la necesidad de inmuebles para residencia permanente. Asimismo, es fundamental lograr que el desarrollo urbano mantenga un equilibrio entre la expansión y el respeto por el entorno natural, un aspecto altamente valorado por quienes eligen vivir o invertir en la ciudad.
Fuente: Liliana Carbello