EL “EFECTO CERCANÍA”: QUÉ BARRIOS CRECERÁN MÁS POR LOS NUEVOS TRANSPORTES EN LA CIUDAD
LA NUEVA LÍNEA DE SUBTE Y LOS COLECTIVOS ELÉCTRICOS MEJORARÁN LA CONECTIVIDAD DE ALGUNAS ZONAS DE LA CIUDAD E IMPACTARÁN EN EL MERCADO INMOBILIARIO
* 25 de febrero de 2026
* 23:21
Las mejoras en el transporte público impactarán en el mercado inmobiliario. En toda gran ciudad como Buenos Aires, la distancia no se mide en cuadras sino en minutos. Por eso, cada nueva obra de transporte —un subte, un corredor eléctrico, un trambús— redefine el mapa urbano y revaloriza los barrios que quedan más cerca de todo. Es el “efecto cercanía”, un fenómeno que ya se vio con el Metrobus, con la línea H de subte y con la renovación de estaciones ferroviarias, y que ahora vuelve a activarse con los proyectos que la Ciudad tiene en marcha.
En los próximos años, dos iniciativas concentrarán la mayor transformación: la construcción de la Línea F de subte y la incorporación de colectivos eléctricos y un trambús. Ambas obras prometen cambiar la conectividad de varios barrios porteños y, con ella, su dinámica inmobiliaria, comercial y residencial.
LA NUEVA LÍNEA F DE SUBTE
La obra más ambiciosa, sin duda, es la Línea F de subte, que unirá Barracas con Palermo a lo largo de casi 10 kilómetros y 12 estaciones. Según informó el Gobierno porteño, será “la obra de transporte más importante de los próximos años” y permitirá combinar con todas las líneas existentes. El trazado atravesará barrios que hoy dependen del colectivo o de combinaciones largas, como Barracas, Constitución, San Cristóbal, Monserrat, San Nicolás, Recoleta y Palermo.
COLECTIVOS ELÉCTRICOS PARA EL CASCO HISTÓRICO
El segundo gran cambio llegará con la puesta en marcha de la primera línea de colectivos eléctricos de la Ciudad, que unirá Plaza San Martín con Parque Lezama. Según el Gobierno porteño, el objetivo es revitalizar la conectividad del Casco Histórico, una zona que perdió líneas de colectivo cuando muchos recorridos se trasladaron al Metrobus. En este caso, los barrios beneficiados serán Retiro, Microcentro, San Nicolás, Monserrat, San Telmo y La Boca, si se concreta la extensión evaluada.
EL TRAMBÚS: UN NUEVO EJE CIUDAD UNIVERSITARIA–RETIRO
El mismo plan de movilidad incorpora un trambús eléctrico, un vehículo de mayor capacidad que conectará Ciudad Universitaria con Retiro. Serán 20 unidades que facilitarán la transferencia con trenes, subtes y Metrobus, según adelantó el Gobierno porteño. Los barrios que sentirán el impacto directo son Belgrano, Núñez, Palermo y Retiro.
QUÉ BARRIOS PUEDEN CRECER MÁS
Si se combinan los tres proyectos, surge un mapa claro de zonas con potencial de crecimiento por mejora de conectividad:
* **Barracas**. Será la cabecera de la Línea F. Pasará de tener un acceso limitado al subte a convertirse en un nodo estratégico. Puede atraer nuevos desarrollos residenciales y comerciales. El costo por metro cuadrado de una propiedad en este barrio se ubica en promedio en US$2053, de acuerdo a Zonprop.
* **San Cristóbal**. Históricamente subrepresentado en la red de subtes, quedará conectado con el centro, el norte y el sur. Es uno de los barrios con mayor margen de crecimiento. El metro cuadrado cuesta US$1879 según un relevamiento de Zonaprop de enero.
* **Monserrat y San Nicolás**. Ambos barrios recuperarán conectividad con colectivos eléctricos y sumarán estaciones de la Línea F. Esto puede acelerar la reconversión del Microcentro hacia usos mixtos. Sus valores inmobiliarios son US$2209 y US$1807, respectivamente.
* **Recoleta**. La Línea F sumará un acceso adicional en una zona donde el subte no siempre acompaña la densidad residencial. Puede mejorar la movilidad interna de este barrio cuyo precio por metro cuadrado promedia los US$2731.
* **San Telmo**. El corredor eléctrico devolverá transporte a una zona que quedó aislada. Puede impulsar la actividad turística y comercial. El precio promedio de las propiedades se ubica en US$2112/m².
* **Belgrano y Núñez**. El trambús reforzará la conexión con Retiro y con Ciudad Universitaria, beneficiando a estudiantes, docentes y trabajadores. Estos barrios defienden valores de alrededor de US$3214/m².
Cada obra de transporte redefine la Ciudad. Lo hizo el Metrobus, lo hizo la Línea H y lo hará la Línea F. El “efecto cercanía” es una transformación cotidiana con gran impacto inmobiliario, pues barrios que hoy parecen lejos, mañana estarán a minutos.
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