El auge de Devoto y su impacto en los barrios cercanos: dónde encontrar propiedades asequibles

El boom de Devoto impulsa a barrios vecinos: dónde todavía se consigue una propiedad más barata

El lugar en el que alguna vez vivió Maradona, y ahora se convirtió en polo gastronómico, derrama posibilidades hacia zonas vecinas.

¿Qué tipo de viviendas son las buscadas?

La Plaza Arenales es el corazón de Villa Devoto. En su entorno conviven hoy confiterías tradicionales -como el Café de la Plaza o Pablos, que ya tiene una trayectoria de medio siglo-, con la modernidad de los locales de chefs y sucursales de cadenas famosas. Más allá, la vanguardia de los cafés de especialidad se topa con una esquina con historia futbolística: la mítica intersección de Segurola y Habana, donde vivió Diego Armando Maradona.

Este barrio de casas señoriales y departamentos nuevos, pero bajos, expande su auge inmobiliario más allá de sus fronteras. La chispa del interés ya está llegando a las zonas vecinas, que no están a más de 15 minutos a pie de ese centro palpitante de la famosa plaza.

Devoto se transformó en un barrio cada vez más exclusivo. Frente a una demanda que incluye público con grandes posibilidades económicas, como empresarios o futbolistas, y una oferta limitada por las restricciones de edificación, los precios subieron. Esto explica parte del crecimiento que están teniendo las zonas vecinas.

“La oferta es poca porque se puede construir baja altura. En San Martín, en un lote de 2000 metros cuadrados alcanzas a tener 20 o 28 unidades, mientras que en Devoto no llegas a más de diez. Desde todos los barrios aledaños, que también son muy lindos, se puede llegar casi caminando y disfrutar la oferta gastronómica sin pagar lo mismo”, indica Diego Bárbaro, de Laura Farías Propiedades, quien comentó que incluso recibió consultas de futbolistas de la Selección Argentina.

Por su parte, Sebastián Martín Orlandi, presidente del grupo Flamma S.A., que participa en desarrollos en esa parte de la ciudad, puntualizó: “Los que se benefician, obviamente, son los barrios linderos: Villa del Parque, Villa General Mitre, Villa Pueyrredón”. Destacó, en especial, al primero, ya que además crece por sí mismo. En sintonía con el concepto de “ciudades de 15 minutos”, agrega: “Si estoy en Villa Pueyrredón, en 5 minutos llego a Plaza Arenales; si estoy en Villa del Parque, lo mismo. Creo que hasta del lado de provincia, Sáenz Peña también se beneficia porque está a una distancia de una caminata”.

La Plaza Arenales, uno de los principales atractivos de Villa Devoto. Foto: Emmanuel Fernández

Francisco Boccacci, socio gerente de Tizado Propiedades, coincide en que el impacto se extiende principalmente sobre Villa del Parque, Villa Pueyrredón y, en menor medida, Agronomía. Sin embargo, cree que el proceso podría ampliarse en los próximos años. “Monte Castro, Villa Santa Rita y Villa General Mitre tienen un enorme potencial. A medida que los desarrolladores encuentren terrenos con menor incidencia y vean posibilidades de negocio, esos barrios también van a crecer,” señala.

La tendencia en números

El auge de Villa Devoto está traccionando con fuerza a varios barrios del corredor noroeste de la ciudad. Mercado Libre Inmuebles confirma esa tendencia y muestra dos casos que se destacan por encima del resto: Villa Ortúzar y Monte Castro.

Aunque no limita directamente con Devoto, Villa Ortúzar aparece dentro del mismo corredor noroeste que analiza Mercado Libre.

El primero es el barrio que más creció en el período. Allí, el precio mediano de venta subió un 8,3% en dólares (de US$ 2.520 a US$ 2.730 por metro cuadrado). Al mismo tiempo, registró la mayor cantidad de consultas a propiedades entre los barrios aledaños: más visitas incluso que el propio Villa Devoto. “Ese nivel de actividad, combinado con precios que ya se acercan a los de Devoto, lo posiciona como el barrio más dinámico del corredor,” describen.

En el caso de Monte Castro, se registró la misma suba porcentual en precios (+8,3%), pero desde una base más baja (pasó de US$ 2.039 a US$ 2.209 por metro cuadrado). “Sigue siendo el más accesible de los barrios limítrofes con Devoto, con un precio todavía un 17% por debajo del barrio referente de la zona. Para quienes buscan el mismo perfil residencial a un valor de entrada menor, Monte Castro aparece hoy como la alternativa con mayor potencial de apreciación,” indican desde la empresa, ante la consulta de Clarín Propiedades.

El portal mencionado incluye además en la lista a Villa del Parque y Villa Pueyrredón. “Crecieron a un ritmo más moderado (2,5% y 3,3% respectivamente), pero mantienen precios entre un 15% y un 18% por debajo de Devoto, lo que los ubica como opciones con recorrido,” puntualizan. El único barrio de la zona que no acompañó la tendencia fue Villa General Mitre, cuyo precio mediano cayó casi un 2% en el período.

De la zona de quintas a los nuevos edificios

Los nuevos bares, cafeterías y restaurantes revalorizaron al barrio Villa Devoto.

Conocido como el “jardín de la ciudad” por su abundante arboleda, Villa Devoto nació a fines del siglo XIX alrededor de las tierras adquiridas por Antonio Devoto. Las quintas y casonas marcaron desde el comienzo un perfil residencial que todavía conserva.

Esa impronta residencial es uno de los atractivos a los que se aferran quienes nacieron en el barrio y ven cómo fue cambiando sin perder su aura. Orlandi describe la configuración actual de la oferta inmobiliaria: “Por un lado, está el clásico devotense que son las casonas, que tiene que ver con cómo fue armado el barrio. Las manzanas son más grandes que la clásica manzana colonial española. Después, se generaron los desarrollos en altura sobre Avenida San Martín y Beiró,” dice.

Según explica, con el código anterior se podía construir hasta cuatro pisos. Hoy se permiten, en general, dos pisos, pero aún se llevan adelante algunos proyectos que ya habían sido aprobados y -prevén en el mercado- seguramente van a valer más.

En Mercado Libre Inmuebles apuntan que, en oferta de propiedades en venta, el perfil de Devoto se invierte respecto del alquiler: predominan las unidades más grandes. Los departamentos de 3 ambientes son los más numerosos (34%), seguidos de cerca por los de 2 y los de 4 ambientes o más, ambos con 26%. Los monoambientes son los menos frecuentes, con un 15%.

En los barrios aledaños, según la firma, la mitad de las propiedades en venta de Villa Real son de 2 ambientes, la proporción más alta de la zona. Villa Urquiza (38%) y Villa Pueyrredón (40%) también concentran gran parte de su oferta en ese formato. Monte Castro se destaca por su alta proporción de 3 ambientes (36%), la mayor entre los vecinos, mientras que Villa del Parque presenta la oferta más equilibrada, con porcentajes similares entre 2 y 3 ambientes (32% y 31%).

En unidades grandes, Devoto lidera claramente con un 26% de propiedades de 4 ambientes o más, muy por encima de Villa Real (21%), su seguidor más cercano; Villa Pueyrredón (10%) y Monte Castro (11%) son los que ofrecen menos opciones en ese segmento.

La renovación de la oferta gastronómica es uno de los motores del auge que vive Villa Devoto en el mercado inmobiliario.

La división especializada del gigante tecnológico resalta algunas oportunidades que se revelan al cruzar oferta y demanda en la zona, poniendo en evidencia segmentos desabastecidos. Villa Devoto es el caso más llamativo: los 4 ambientes o más concentran en venta el 41% de la demanda frente a apenas el 26% de la oferta, una brecha de 15 puntos.

Villa del Parque replica ese patrón en los 4 ambientes o más con una brecha aún mayor: 39% de demanda contra solo 15% de oferta. Monte Castro se destaca en los 3 ambientes (la demanda llega al 37% superando la oferta del 36%) y en Villa Pueyrredón los 3 ambientes también presentan tensión con 35% de demanda frente al 29% de oferta. Describen a Villa Real como el caso más particular: un 57% de demanda de un ambiente contra solo un 5% de oferta, una brecha enorme que sugiere un nicho muy desatendido, aunque probablemente refleje el perfil del barrio más orientado a unidades grandes.

“Creo que el público que elige las opciones de este tipo de barrios es gente que está buscando no salir de la ciudad y vivir en zonas con una densidad poblacional más baja. También tener accesos: la General Paz, la Avenida San Martín que mejoró muchísimo con el Metrobus. Por ejemplo, quien tiene una PYME en el conurbano, es muy factible que pueda vivir ahí y mandar a sus hijos al