Construcción en CABA: El 70% de los Proyectos de 2026 se Concentrará Solo en Nueve Barrios
Un informe del mercado inmobiliario reveló que la actividad de la construcción se define, de cara al 2026, en áreas específicas de la ciudad de Buenos Aires.
El 2026 marcará un hito en el desarrollo inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires. Según un análisis detallado, el 70% de los proyectos de construcción se concentrarán en solo nueve barrios porteños. Este fenómeno no es casual, sino que responde a corredores ya establecidos que continúan su expansión, mientras que otras áreas aún aguardan condiciones económicas más favorables.
La actividad constructiva seguirá polarizada geográficamente, con corredores consolidados que profundizan su expansión mientras amplias zonas de la ciudad esperan su momento, según un análisis de la plataforma Terres, que estudió más de 5500 terrenos porteños.
Los nueve barrios que liderarán la construcción en la ciudad concentrarán en el futuro cercano aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año. Estos son:
* Núñez
* Saavedra
* Villa Urquiza
* Colegiales
* Belgrano
* Palermo
* Villa Crespo
* Caballito
* Almagro
“No es una distribución equitativa ni casual”, explica Federico Akerman, director de Terres. “Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene el crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos.”
Un Mapa Concentrado por Zonas
En números concretos, el relevamiento proyecta una ciudad fragmentada en cuatro grandes zonas de desarrollo:
* **Corredor Norte Ampliado:** Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano, donde se concentrará entre el 40% y el 45% de la actividad total. La infraestructura ya ejecutada y la demanda sostenida son claves aquí.
* **Áreas Consolidadas de Alta Rotación:** Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro, que tendrán entre el 30% y el 35% del total. Estos son mercados probados con precios que validan nuevos proyectos.
* **Barrios en Integración Gradual:** Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar y Chacarita absorberán entre el 15% y el 20% de la actividad. Crecen por el desborde de zonas dinámicas.
* **Zonas con Potencial No Activado:** Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores y Villa Soldati captarán entre el 10% y el 15% de los proyectos. Aquí, el desafío radica en los precios de venta que no logran absorber costos y riesgos.
Para que un proyecto inmobiliario sea viable, el valor de venta del metro cuadrado terminado debe superar la suma del precio del terreno, el costo de obra y el margen del desarrollador. En los barrios que concentran la actividad, esa cuenta cierra. En el resto de la ciudad, alguna variable queda descalzada.
“En 2017-2019, el boom del crédito hipotecario permitió que más barrios participaran del crecimiento. Hoy, sin ese motor externo, el mercado es mucho más selectivo,” sintetizó Akerman.
¿Puede Cambiar el Escenario del 2026?
Para el corriente año, el consenso es que no habrá grandes sorpresas. El mapa ya está bastante definido. Sin embargo, existen factores que podrían modificarlo en el mediano plazo. Obras de infraestructura relevantes, como extensiones de subte o renovaciones urbanas, podrían mejorar la ecuación económica de zonas hoy relegadas.
Otro elemento clave sería una suba significativa de los precios del suelo en los barrios más demandados, lo que podría empujar a los desarrolladores a buscar alternativas más accesibles. Y, como siempre, un eventual regreso del crédito hipotecario masivo ampliaría la base de demanda.
Pero nada de eso parece inminente. Si hay cambios de fondo, el mercado los empezará a ver más allá del 2026.
Los Barrios en los que Más se Construyó en los Últimos Siete Años
Para poner en contexto, es importante hacer hincapié en cómo cambió el mapa porteño en los últimos años. El nuevo Código de Edificación, que entró en vigencia a fines de 2018, ha permitido una tendencia clara hacia la consolidación del corredor norte, con un crecimiento significativo en barrios de baja densidad.
Entre 2019 y 2025, se otorgaron un total de 6022 permisos de obra nueva en la ciudad, destacando Belgrano y Palermo como los principales actores en términos de superficie construida.
El ranking con las comunas que lideran la construcción se completa de la siguiente manera:
* Comuna 14 (Palermo): aproximadamente 1.725.322 m².
* Comuna 12 (Saavedra, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Coghlan): unos 1.314.996 m².
* Comuna 15 (Villa Crespo, Chacarita, Villa Ortúzar, Paternal y Agronomía): alrededor de 1.241.678 m².
“Un permiso otorgado no equivale a un edificio terminado de inmediato, pero marca el punto de partida de lo que se construirá y funciona como un indicador confiable del futuro urbano próximo,” explica Federico Akerman.
Los Barrios “Revelación”
Más allá de los clásicos de la zona norte de CABA, hubo barrios “revelación” que captaron la atención del mercado. Villa Urquiza, por ejemplo, se consolidó como uno de los focos de mayor transformación residencial.
Del otro lado del mapa, la situación es diferente. La zona sur sigue al margen del gran movimiento. La dificultad del acceso al crédito hipotecario sigue empujando al mercado a concentrarse en el norte y noroeste de la ciudad.
Para más información sobre las tendencias del mercado inmobiliario en Buenos Aires, podés ver la nota original.
Fuente: LA NACION.
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