Las 12 Partes Comunes de un Edificio Según la Ley de Propiedad Horizontal

Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: estas son las 12 partes comunes del edificio

La regulación de la Propiedad Horizontal en la Argentina comenzó en 1948 con la sanción de la ley 13.512. Los amenities han dejado de ser un simple valor agregado y se han convertido en un factor crucial a la hora de elegir una vivienda. Ya no basta con encontrar un departamento luminoso o renovado; hoy en día, el edificio y sus zonas comunes traccionan cada vez más.

Sin embargo, más allá de los agregados, todos los inmuebles multifamiliares deben compartir espacios y “cosas” comunes según la ley. En Argentina, la ley 13.512 estableció reglas comunes para organizar la vida en estos edificios. Esta legislación definía cómo se organizan y funcionan los inmuebles compuestos por unidades independientes.

Entre sus disposiciones, se establecía que los distintos departamentos pueden pertenecer a propietarios diferentes; que cada dueño sería titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio, entre otros puntos.

Aunque esta normativa sentó las bases para la convivencia, fue derogada con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la ley 26.994, el 8 de octubre de 2014. No obstante, la legislación más reciente no se opone a la anterior, sino que continúa en la misma línea e incorpora soluciones prácticas que ya se aplicaban en códigos procesales y en leyes locales.

En este contexto, el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación enumera las “cosas y partes necesariamente comunes”. Estos son los espacios y estructuras que pertenecen a todos los propietarios y son indispensables para la seguridad y funcionamiento del edificio. Las partes son:

• El terreno
• Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior
• Los techos, azoteas, terrazas y patios solares
• Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad
• Los locales e instalaciones de los servicios centrales
• Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional
• La vivienda para alojamiento del encargado
• Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas
• Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes
• Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros
• Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común
• Los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Los ascensores y montacargas son algunas de las “cosas y partes” comúnmente reconocidas en los edificios. Sin embargo, no son las únicas. Algunos edificios también cuentan con “cosas y partes comunes no indispensables”, definidas en el artículo 2042:

• La piscina
• El solárium
• El gimnasio
• El lavadero
• El salón de usos múltiples

El artículo 2043, por su parte, define lo que se considera “cosas y partes propias”, es decir, todo aquello que se encuentra dentro del departamento y que no afecta la estructura del edificio, como puertas, ventanas y revestimientos.

Un dato importante es que también pueden ser consideradas partes propias algunos espacios fuera de la unidad funcional. Para que esto suceda, el reglamento del edificio debe especificar, de manera expresa, que son de uso exclusivo, como una cochera asignada o una baulera.

Para más detalles sobre la Ley de Propiedad Horizontal y sus implicancias, podés consultar el artículo completo en Ver nota original.

Comentarios