## Con más de 100.000 propiedades en venta, un informe revela qué departamentos no conviene comprar y por qué
**La investigación también detalla los inmuebles que se venden más rápido**
*22 de julio de 2026*
*8:59*
Las plataformas de compra y venta de inmuebles indican que actualmente hay más de **110.000 propiedades en venta disponibles en CABA**. En 203 km², la ciudad de Buenos Aires alberga más de 3,1 millones de habitantes, posicionándose como una de las urbes más densamente pobladas de América Latina.
Dividida en 38 barrios, que se agrupan en 15 comunas, actualmente hay más de **113.000 inmuebles en venta** publicados en el territorio, con **12 meses consecutivos de crecimiento interanual** del stock, según el informe de Radar Inmobiliario del mes de mayo. Para tener una referencia, desde el máximo de junio de 2022 (164.955 unidades en promedio), el stock cayó casi un 40% hasta el mínimo de mediados de 2024, y ahora lleva un año creciendo nuevamente.
Si se compara este valor con el de otra capital de escala similar, como **Madrid**, que tiene cerca de 3,5 millones de habitantes, la diferencia resulta llamativa: en la ciudad española las propiedades a la venta publicadas apenas rondan los **16.000 avisos**, es decir, una oferta aproximadamente **85% menor** a la de Buenos Aires.
En este contexto, se da una paradoja: a diferencia de lo que ocurre en otras capitales, donde la cantidad de viviendas no es suficiente, la ciudad de Buenos Aires está **sobreofertada en propiedades**. “El stock actual en la Ciudad está por encima de lo que el mercado necesita”, señala Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial.
### ¿Qué inmuebles se venden más rápido?
Buenos Aires atraviesa un escenario en el que las viviendas publicadas no escasean. Algunos brokers afirman que “sobran”. Sin embargo, detrás de este fenómeno no hay una única explicación.
Maximiliano D’Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, sostiene que el problema no radica en un exceso de propiedades en venta, sino en la **falta de compradores** con capacidad de pago. “Hoy el problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica y poca estabilidad, que por una sobreoferta de producto”, resume.
Asimismo, gran parte del stock disponible no coincide con lo que busca el mercado. “Hay mucho producto repetido y no tanto de lo que se vende fácil”, remarca Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos.
**Identificar cuáles son las características más buscadas se vuelve clave.** Si hay que definir atributos ganadores, Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo enumera: “Las expensas bajas y la cochera son factores importantes, pero la ubicación, el estado y la luminosidad son las tres patas fundamentales para que un departamento se venda bien”. En la misma línea, D’Aira destaca el balcón como un requisito innegociable.
Aún así, los brokers coinciden en que el **precio adecuado** es el factor más determinante. “Hoy el mercado castiga mucho a las propiedades que arrancan sobrevaluadas”, explica Mateo García, director residencial en Toribio Achával.
### Las tipologías que “vuelan”
Con los atributos definidos, resulta interesante analizar qué tipologías se venden más rápido. En primer lugar, aparecen los **departamentos de dos ambientes**, que “lideran claramente la velocidad de venta”, según Goldszer. La especialista explica que representan el punto de equilibrio entre accesibilidad y funcionalidad: permiten vivir o alquilar con buena rentabilidad y siguen siendo relativamente financiables dentro del contexto actual.
D’Aria agrega que esta tipología combina un ticket de entrada accesible con una demanda constante, lo que genera una **rotación alta**.
Los brokers coinciden en que los departamentos de dos ambientes lideran la velocidad de venta. Le siguen los departamentos de tres ambientes, que “responden al uso familiar típico, sobre todo desde que el home office pasó a ser parte de la vida cotidiana”, sostiene Cazes.
Durante el 2025 y el primer trimestre del 2026, los **dos y tres ambientes** fueron las tipologías más vendidas, representando el **59% de las operaciones**: 32% correspondió a dos ambientes, y 27% a tres ambientes.
En este sentido, la demanda se refugia en el corredor norte, en barrios consolidados donde el comprador percibe mayor resguardo de valor. “Zonas como Palermo, Belgrano y Núñez encabezan las escrituras”, resume D’Aira.
### ¿Usado o nuevo?
El precio sigue siendo uno de los factores más decisivos en las operaciones inmobiliarias. Por eso, el **usado** mantiene un público asegurado y es el segmento que más rápido se vende. “Tiene mejor precio relativo, puede habitarse de inmediato y permite negociar más”, destaca Cazes.
Por otro lado, las unidades de pozo muestran “una recuperación importante impulsada por compradores que buscan financiarse en cuotas y apostar a valorización futura”, argumenta Flexer. Sin embargo, puede generar incertidumbre sobre qué costo final termina pagando el cliente.
### Precio de publicación vs. precio de cierre
Las publicaciones de propiedades abundan, y muchas veces el valor inicial en el anuncio determina el éxito de la operación. La brecha entre el precio de publicación y el precio de cierre merece un análisis aparte.
Contrario a lo que podría suponerse en un mercado con abundante oferta, los especialistas aseguran que el **margen de negociación se redujo significativamente**. “La brecha está en mínimos históricos y sigue comprimiéndose”, señala Vázquez Blanco.
En este contexto, los brokers destacan la **importancia de una tasación adecuada**, sobre todo en un mercado con mucha oferta. “Cuando el precio está bien puesto, la diferencia es chica; cuando no, directamente la propiedad no se vende”, resume Cazes.
Por Manuela Viñales
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**Fuente**: Manuela Viñales – [RE/MAX Fly](https://www.remax-fly.com.ar)