Claves para comprender el mercado inmobiliario actual: precios estancados y oportunidades en la compra para alquiler

Claves para entender al nuevo mercado inmobiliario: los precios no despegan y comprar para alquilar puede ser un buen negocio

En CABA, los precios de los distintos actores responden de diferente manera: mientras que el mercado de la compraventa se encuentra sin variaciones, el alquiler y la rentabilidad suben cada vez más.

La situación del mercado inmobiliario posiciona al alquiler como el principal motor del real estate. Si hay un sector que está en constante transformación, ese es el inmobiliario. En un mercado que todavía intenta recalibrar los precios de compraventa con valores que prácticamente no se mueven, y donde los desarrolladores enfrentan números rojos de rentabilidad por los altos costos de construcción, hay una variable que juega otro partido: el alquiler.

En este escenario, los precios de los alquileres publicados en los sitios inmobiliarios continúan en aumento y, en lo que va del año, la suba ya supera a la inflación. El resultado es claro: la ecuación vuelve a cerrar para el inversor, posicionando al alquiler como el principal motor del real estate en la ciudad de Buenos Aires.

De acuerdo al último informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, en abril el retorno bruto anual alcanzó el 5,83%, el nivel más alto desde 2012. Hoy se necesitan 17,2 años para recuperar la inversión inicial, un 10,3% menos que hace un año. Es decir: la renta volvió a ser negocio.

Detrás de esto hay una combinación de factores. Por un lado, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2460/m², con un incremento del 0,4% en lo que va de 2026 y un 2,2% interanual. Por otro lado, los alquileres muestran otra velocidad: un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, por encima de la inflación y del índice de Contratos de Locación (ICL). La consecuencia es directa: mejora la relación alquiler/precio.

Con estos datos, el mercado reacciona y la oferta acompaña. En el cuarto mes del año, los avisos de alquiler crecieron 11,1% interanual y ya triplican el piso histórico de 2023. Esta situación no es casual: con mejores números, alquilar vuelve a ser una estrategia viable, sobre todo frente a la opción de vender en un contexto de precios todavía estancados y con un crédito hipotecario que no termina de explotar.

Las ventas crecen pero no se reflejan en los precios

Más allá de los valores planchados, la compraventa mostró pequeñas señales de crecimiento, aunque todavía no logra desplazar al alquiler como protagonista. En marzo se registraron 5.590 escrituras, un 17,8% más que el año pasado y un salto del 56,7% respecto de febrero, de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño.

El dato, en apariencia positivo, tiene matices. El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque todavía lejos de los niveles de 2018. Además, es importante aclarar que enero y febrero son meses estacionales en los que tiende a bajar la cantidad de operaciones de compraventa.

Hoy apenas el 14,9% de las operaciones se realizan con crédito hipotecario, lo que demuestra que ese aumento interanual en la compra de propiedades se hizo principalmente con gente que tenía el capital propio. Hoy, el mercado se sostiene más sobre compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, esto responde a una percepción de oportunidad: “Hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar”.

El mapa del mercado inmobiliario

Los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes son:
– Puerto Madero: $1.381.761 mensuales
– Palermo: $930.009
– Núñez: $929.613

Mientras que entre los más baratos se encuentran:
– Lugano: $668.209
– Nueva Pompeya: $696.403
– La Boca: $708.852

Los barrios con el metro cuadrado más caro de la ciudad son:
– Puerto Madero: US$6135/m²
– Núñez: US$3392/m²
– Palermo: US$3391/m²

Los más baratos también son los mismos que para alquilar:
– Lugano: US$1577/m²
– Nueva Pompeya: US$1479/m²
– La Boca: US$1577/m²

El mapa de rentabilidad también habla. Las mejores oportunidades no están en los barrios premium, sino en el sur y el oeste de la Ciudad. Lugano lidera con un retorno del 10,7% anual, seguido por Parque Avellaneda (8,1%) y Nueva Pompeya (8,0%). En contraste, zonas como Palermo, Núñez o Puerto Madero ofrecen rendimientos más moderados, en torno al 4%.

¿Qué tiene que pasar para que se reacondicione el mercado de la compraventa?

La mirada principal está puesta en el crédito hipotecario, ya que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado. La reciente baja de las tasas de los préstamos trae un poco de luz verde al sector hipotecario, que el mercado espera que se vea reflejado en los próximos meses.

En este contexto, es importante aclarar que hoy el mercado hipotecario está siendo sostenido principalmente por el Banco Nación. Algunas entidades comenzaron a disminuir sus tasas de interés, como es el caso del Banco Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA y Santander.

De esta manera, el combo de precios de venta estables, alquileres en alza, mayor oferta y mejores retornos deja al mercado inmobiliario porteño en una nueva fase, donde la situación del crédito hipotecario será clave para el futuro del sector.

Fuente: Candela Contreras – Ver nota original

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