Alquileres en San Isidro: ¿Es mejor una propiedad cerca del Hipódromo o el Bajo?
Las dos zonas son muy codiciadas por su accesibilidad, servicios y cercanía con la ciudad.
San Isidro combina lo mejor de dos mundos: la tranquilidad de un barrio residencial y la cercanía a la Ciudad de Buenos Aires. Con el Río de la Plata, calles arboladas, una fuerte identidad cultural y un perfil familiar consolidado, el partido se posiciona como uno de los destinos más buscados del corredor norte para vivir e invertir.
En números, el alquiler de un departamento de dos ambientes en San Isidro se estima en $820.291 mensuales, según el último índice de Zonaprop correspondiente a noviembre. Además, el partido se posiciona como la cuarta zona con mayor valor de alquiler del corredor norte, liderado por Florida Oeste, Olivos y Rincón de Milberg.
Dentro del barrio, hay dos zonas que se llevan el protagonismo: el Bajo y el Hipódromo, que aunque están separadas por pocas cuadras, poseen diferencias sustanciales. Se distinguen por tipología de vivienda, el perfil del público, los servicios, la conectividad y, sobre todo, por los precios.
Configuración urbana
Es importante distinguir la configuración urbana de estas zonas. En el Bajo predominan las casas y PHs, mientras que en el Hipódromo se puede dividir en dos áreas: La Calabria, con edificaciones multifamiliares y viviendas unifamiliares, y Las Carreras, donde prevalecen las casas particulares. Estas diferencias edilicias responden tanto a cuestiones históricas, vinculadas a inundaciones, como al código urbanístico, explica Alan Flexer, gerente de la sucursal de San Isidro en la inmobiliaria Narvaez.
“Las casas más cerca del hipódromo son más clásicas, es un barrio más antiguo y establecido”, complementa Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima, quien defiende esta área como la “más consolidada”. En cambio, el Bajo presenta viviendas de menor tamaño y con precios más accesibles, convirtiéndose en un sector atractivo para familias jóvenes, explica Maximiliano D’Aria, Martillero y Director Comercial en D’Aria Propiedades.
Más allá de las tipologías edilicias, existen otras características simbólicas y sociales que son esenciales a considerar. “La gente del Bajo está asociada al río y al contacto con la naturaleza, mientras que el grupo del Hipódromo tiene como lugar de pertenencia el hipódromo”, comenta Flexer.
Demanda y precios
“Cada zona tiene su público”, resume Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria Salaya Romera, al referirse a la alta demanda que viven ambos sectores. Estas diferencias se reflejan en los valores, al comparar los alquileres de calidad media en ambas zonas. Un departamento de dos ambientes en La Calabria oscila entre US$800 a US$1200 al mes, mientras que un PH en El Bajo se puede encontrar desde $850.000, según los avisos publicados en Zonaprop.
Si en vez del valor del alquiler la comparación se basa en los precios de venta, La Calabria tiene un valor promedio de m² a estrenar de entre US$2700 y US$3000. En el Bajo, al haber más casas y PHs, el precio suele medirse más por ticket que por metro cuadrado, aunque el promedio estimado es de entre US$2400 y US$2600, según Flexer.
Rentabilidad y vacancias
La rentabilidad también marca diferencias. Según D’Aria, el Hipódromo ofrece una renta anual “más conservadora”, que alcanza el 4%, mientras que en el Bajo ronda el 6%. El profesional explica esta diferencia por los tiempos de vacancia, ya que en la zona más céntrica la absorción es más lenta, especialmente en casas importantes.
Servicios y accesos
Otro factor que influye en la decisión son los servicios cercanos a cada sector. El Hipódromo se beneficia por su cercanía con el centro comercial de San Isidro, mientras que el Bajo se destaca por su actividad gastronómica, con cafeterías y restaurantes alrededor del río, detalla Mieres.
La accesibilidad, tanto para automovilistas como para quienes usan transporte público, es crucial. “San Isidro tiene una conectividad excelente y veloz”, afirma Salaya Romero, quien también menciona que la zona del Hipódromo cuenta con acceso directo al Tren Mitre, múltiples líneas de colectivo y salida rápida a la Panamericana. Aunque el Bajo tiene un entorno privilegiado, sus accesos son más angostos.
Nuevos emprendimientos
Aunque en estas zonas no abundan las opciones de nuevos emprendimientos, en los últimos años han surgido proyectos en La Calabria. “Al haber más unidades multifamiliares, hay más oferta”, explica Flexer. Entre los emprendimientos se encuentra Terreo 84, con unidades desde los US$200.000 y Los Alpes, que estará listo en 2027, con precios desde los US$150.900.
Entonces, ¿el Bajo o el Hipódromo?
Ambas zonas tienen un encanto especial y apuntan a diferentes públicos, por lo que no es fácil decidir. “Si el objetivo es alquilar para vivir, la zona del Hipódromo ofrece una mejor relación precio-calidad y más accesos”, argumenta D’Aria. En cambio, para la inversión, el Bajo tiene más beneficios: “defiende mejor el valor de reventa y tiene salida inmediata tanto para venta como para alquiler”.
Para quienes observan ambos sectores como complementarios, “en un momento en el que hay poca oferta en las dos zonas, se potencian entre sí”, argumenta Mieres.
San Isidro se ha convertido en una “ciudad de 15 minutos”, donde a corta distancia conviven colegios, universidades, clubes, oficinas y centros comerciales, brindando opciones para distintos presupuestos. Esto significa que, aunque sean sectores diferentes, comparten un mismo beneficio: pertenecen a uno de los mercados más consolidados del norte del GBA.
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