Alquileres en CABA: cuánto piden hoy por un 2 ambientes y en qué barrios conviene buscar
En noviembre, las propiedades aumentaron un 2,2%. Qué tener en cuenta antes de elegir una vivienda.
En un contexto económico que todavía obliga a recalcular cada gasto, el costo de alquilar en la Ciudad de Buenos Aires vuelve a estar entre las principales preocupaciones de quienes buscan vivienda. La demanda se mantiene firme, pero el comportamiento de los precios empieza a mostrar señales distintas a las del año pasado.
Y esas variaciones, aunque sutiles, pueden representar oportunidades para quienes necesitan mudarse o renovar contrato.
A diferencia de lo que ocurrió durante el último ciclo de fuertes aumentos, el mercado empieza a exhibir un ritmo menos acelerado. Algunas zonas muestran subas moderadas, en otras los aumentos quedaron por debajo de ciertos indicadores clave y, además, hay barrios donde el valor promedio todavía se mantiene por debajo del resto de la ciudad.
Para el inquilino, este escenario mixto obliga a mirar más allá del precio de publicación e identificar a dónde conviene buscar y qué tendencias anticipan el comportamiento del mercado para los próximos meses.
Los alquileres en CABA acumulan en 2025 una suba del 32,6%.
Los alquileres empiezan a desacelerar: cuánto subieron en un año
De acuerdo con el relevamiento de Zonaprop, los alquileres en CABA aumentaron un 2,2% en noviembre y acumulan en 2025 una suba del 32,6%, por encima de la inflación del mismo período (27,2%).
En la comparación interanual, los precios de los departamentos suben un 35,6%, cifra que continúa por encima de la inflación (31%) pero queda por debajo del ajuste por ICL (40%).
Esta variación marca una diferencia considerable frente al año anterior: entre octubre de 2023 y octubre de 2024, los alquileres habían trepado un 90,63%. La caída del ritmo de aumentos es, para los especialistas, la señal más clara de una etapa más estable luego de años de incrementos abruptos.
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento hoy en CABA?
- Monoambiente: $624.727 mensuales
- Dos ambientes: $729.916
- Tres ambientes: $987.205
¿Cuánto cuesta un 2 ambientes: los barrios más caros?
- Puerto Madero: $1.238.741
- Núñez: $818.018
- Palermo: $714.676
Precios de un 2 ambientes: los barrios más económicos
- Lugano: $584.087
- Constitución: $628.163
- Floresta: $639.271
Para quienes buscan “oportunidades” o valores por debajo del promedio, los barrios del Sur y parte del Oeste siguen concentrando las opciones más accesibles. También se observa que zonas tradicionalmente caras, como Palermo o Belgrano, continúan subiendo pero en un ritmo menor al de años previos.
¿Qué barrios subieron más y cuáles menos?
Entre las subas más marcadas del último año aparecen:
- Nueva Pompeya (+45%)
- Santa Rita (+43%)
- Villa del Parque (+43%)
- Mataderos (+44%)
- Lugano (+52%)
Mientras que entre los incrementos más moderados se ubican barrios del corredor norte:
- Recoleta (+31%)
- Retiro (+32%)
- Colegiales (+32%)
- Villa Urquiza (+34%)
Este contraste es clave para quienes están en búsqueda activa: mirar zonas limítrofes o barrios con subas más contenidas puede significar una diferencia importante en el precio final.
Claves para el inquilino que busca hoy
- Comparar barrios con subas moderadas para evitar pagar de más.
- Analizar valores por tipo de unidad (en muchos casos, un dos ambientes rinde más por m² que un monoambiente).
- Mirar opciones en barrios limítrofes: suelen tener mejor relación precio-calidad.
- No fijarse sólo en el precio: expensas y servicios pueden aumentar la brecha entre barrios.
- Considerar que, con la desaceleración actual, los aumentos no están siguiendo la inercia del año pasado.
Fuente: Silvana Saldisuri – Ver nota original
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