ALQUILERES: CUÁLES SON LOS NUEVOS BENEFICIOS FISCALES PARA LOS DUEÑOS Y CÓMO APROVECHARLOS
En los últimos tiempos, se han implementado beneficios fiscales significativos para los propietarios de viviendas que deciden poner sus inmuebles en alquiler. Estas ventajas, que aún son poco conocidas, provienen de dos leyes recientes en Argentina. La primera es la ley 27.802 de “Modernización Laboral”, aprobada en febrero de 2023, que introdujo cambios relevantes no solo en el ámbito laboral sino también en materia impositiva. La segunda es la “Ley de Alquileres” 27.737, sancionada en 2023 y reglamentada en 2024.
En este artículo, haremos un repaso completo de las modificaciones más importantes que los propietarios pueden aprovechar y algunos detalles clave para maximizar estos beneficios.
LOS 6 NUEVOS BENEFICIOS DE ARCA PARA LOS PROPIETARIOS
BENEFICIO N°1: LAS RENTAS DEL ALQUILER, EXENTAS EN GANANCIAS
A partir del 1° de enero de 2026, las ganancias generadas por alquilar inmuebles destinados a “casa habitación” estarán exentas del Impuesto a las Ganancias. Este cambio, incluido en la ley 27.802, busca reducir el déficit habitacional en las grandes ciudades del país. La reglamentación pendiente por parte del Poder Ejecutivo Nacional determinará si esta exención se aplicará también a empresas.
BENEFICIO N°2: LAS VENTAS DE INMUEBLES VUELVEN A ESTAR EXENTAS EN GANANCIAS
La ley 27.802 también restablece la exención en el Impuesto a las Ganancias para la venta de inmuebles, sin importar su destino. Esto significa que esta ventaja se aplica a todo tipo de propiedades, ya sean viviendas, oficinas o locales comerciales. Solo los individuos y sucesiones indivisas residentes fiscales en el país se beneficiarán de esta norma.
BENEFICIO N°3: NO PAGAR LAS CUOTAS DEL MONOTRIBUTO
La Ley de Alquileres 27.737 establece la exención del componente impositivo del Monotributo para propietarios que alquilen hasta dos inmuebles. Estos propietarios no tendrán que abonar los aportes a Jubilación y Obra Social. Así, se puede optar por permanecer en el Monotributo o acogerse a la Exención en Ganancias.
BENEFICIO N°4: EN EL MONOTRIBUTO, SE ELIMINÓ EL LÍMITE DE CANTIDAD DE INMUEBLES
A partir de la ley 27.737, se considera el alquiler de inmuebles como una única actividad, independientemente de cuántas propiedades tenga un propietario. Esto permite que quienes tienen más de tres inmuebles en alquiler no sean excluidos del Monotributo, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos.
BENEFICIO N°5: EXENCIÓN EN BIENES PERSONALES
La normativa de 2023 brinda una exención para el propietario de cada inmueble alquilado para vivienda, siempre que su valuación no supere el Mínimo No Imponible (MNI). Esto permite reducir significativamente la base imponible del Impuesto sobre los Bienes Personales a quienes han acumulado propiedades.
BENEFICIO N°6: EXENCIÓN EN EL IMPUESTO A LOS DÉBITOS Y CRÉDITOS
La ley de 2023 también exonera del “impuesto al cheque” a quienes utilicen una cuenta exclusiva para cobrar las rentas de sus inmuebles.
¿QUÉ REQUISITOS SE DEBEN CUMPLIR PARA ACCEDER A LOS NUEVOS BENEFICIOS?
1. **Declarar cada alquiler ante ARCA:** Se debe inscribir el contrato en el Registro de Locación de Inmuebles (RELI). Este trámite se realiza por Internet a través del sitio de ARCA.
2. **Emitir factura por cada alquiler:** A pesar de no tener impuestos a pagar, es necesario emitir facturas, lo que también permite que el inquilino deduzca parte del gasto en el Impuesto a las Ganancias.
Los beneficios solo aplican para contratos registrados en ARCA.
¿QUÉ OTRAS CUESTIONES DEBERÍA TENER EN CUENTA EL PROPIETARIO?
Es fundamental observar los impuestos provinciales y municipales, como Ingresos Brutos, tasas e impuestos inmobiliarios que dependen de la jurisdicción correspondiente. Además, se recomienda asesorarse con profesionales para evaluar la conveniencia de mantener el Monotributo o aumentar la complejidad administrativa en caso de optar por Ganancias.
Es crucial documentar correctamente todas las operaciones y cumplir con los requisitos establecidos para considerar los inmuebles cedidos en alquiler como destinados para “casa habitación”.
Fuente: Juan Pablo Perojo – Contador público y cofundador de PMP – Contabilidad & Consultoría
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