Descubre el barrio con más proyectos en la ciudad: precios de departamentos nuevos y razones para mudarte

Los secretos del barrio con más proyectos de toda la ciudad y al que todos se quieren mudar: cuánto cuesta un departamento nuevo

Los datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) evidencian que el norte de la ciudad de Buenos Aires es la zona que tendrá más obras.

El tramo norte de la avenida Del Libertador será el que defenderá el metro cuadrado más caro de la ciudad. Grúas y camiones que cargan y descargan materiales, demoliciones y nuevas edificaciones surgen. Núñez se transforma y replantea el mapa porteño de inversiones inmobiliarias. En el último año, este barrio desplazó a Palermo en cuanto a la captación de nuevos proyectos, concentra la mayor dinámica de renovación urbana de la ciudad y se consolida como uno de los destinos más buscados por desarrolladores e inversores.

Los datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) evidencian que el norte de la ciudad de Buenos Aires se convirtió en el epicentro de las encomiendas de obra registradas en 2025, y permiten anticipar que habrá margen para seguir creciendo.

El avance del Parque de Innovación, la consolidación del corredor de la avenida Del Libertador y la llegada de proyectos corporativos, educativos y residenciales de gran escala ideados para el segmento premium explican parte de este panorama. No obstante, la participación de las obras pequeñas y medianas también es significativa. De este modo, la geografía del desarrollo inmobiliario en CABA se reconfigura y tiene como protagonista indiscutido a este barrio.

La vista aérea de la obra Udaondo, una de las más emblemáticas de la ciudad de Buenos Aires. El fenómeno no responde a una sola causa. La disponibilidad de tierras, la aparición de polos focalizados, la infraestructura urbana, el avance de las nuevas torres de oficinas y de complejos educativos, así como el cambio en las preferencias habitacionales, confluyen para explicar el crecimiento de un barrio que se consolida como uno de los mercados más dinámicos y sofisticados de la ciudad.

Los indicadores relevados por el CPAU permiten observar con claridad esa tendencia. Entre 2023 y 2025, la distribución de las encomiendas de obra nueva y vivienda mostró una migración progresiva hacia el norte de la Capital. Si 2024 había consolidado un corredor activo entre las comunas 12, 13, 14 y 15, al año siguiente la actividad pasó a concentrarse casi exclusivamente en la 13, integrada por Núñez, Belgrano y Colegiales.

Las encomiendas permiten anticipar la ciudad a desarrollar ya que reflejan los proyectos presentados ante ese organismo para iniciar –a futuro– obras. Estos números muestran un desplazamiento contundente de las inversiones: “Al analizar las dinámicas de crecimiento de la Ciudad, se evidencia el avance persistente de pedidos de obra hacia el Corredor Norte, Núñez en particular,” señalaron desde el CPAU durante un encuentro integrado por profesionales, empresarios y funcionarios del ámbito público y privado para dialogar y analizar la dinámica urbana actual.

Núñez se consolida como uno de los mercados más dinámicos y sofisticados de la ciudad. En 2025, el CPAU visó 3.946 encomiendas de obra que totalizaron 2.979.095 metros cuadrados y registró 1.540 demoliciones. Al respecto, Magariños destaca: “La actividad de la construcción en la ciudad crece, hay cada vez más metros cuadrados presentados para trámites. Es una industria muy fuerte. Los inversores son potentes y no paran, siguen avanzando. Para la ciudad es la industria más importante”.

Las obras pequeñas –de hasta 1.000 m2– dominaron las encomiendas registradas en función de la cantidad (81%), distribuyéndose homogéneamente en el tejido urbano. Las medianas (1.000-5.000 m2) acompañaron la distribución territorial de las anteriores, disminuyendo su participación en el último año, tanto en cantidad como en superficie. Y, las obras grandes (más de 5.000 m2) ganaron protagonismo en superficie (39%), concentrándose selectivamente en nodos de alto valor, como Palermo y Puerto Madero. En particular, el eje de la avenida Del Libertador aparece como el gran motor de valorización de este barrio.

El corredor norte y noroeste aparece como la zona más tensionada. Las comunas 12, 13 y 15 concentran la mayor densidad de intervenciones, mientras que la dinámica de demoliciones evidencia un intenso proceso de sustitución edilicia: “Viviendas de baja densidad son demolidas sistemáticamente para dar paso a nuevas obras,” señalan desde el CPAU. El mapa de distribución territorial de las demoliciones muestra “una mancha continua” en esas comunas, confirmando que el fenómeno no responde a casos aislados sino a una transformación estructural del tejido urbano.

El “Nuevo Núñez” muestra una combinación difícil de replicar: el área crece integrada a la ciudad, a metros del acceso norte, bien conectada, rodeada de verde, en cercanías al río y con oferta de colegios y universidades.

En números, en este sector de Núñez la incidencia del terreno -es decir el valor de la tierra en el costo total de quien compra en pozo- oscila entre los US$650 y los US$950 por metro cuadrado, con la mayor parte de los casos concentrados entre los US$750 y los US$850, con variaciones cuadra a cuadra, según relevamientos realizados por Terres, una empresa que se dedica a la venta de terrenos para desarrollos inmobiliarios.

La consolidación de Núñez como nuevo foco de inversión también puede leerse a partir de la escala de las obras. Uno de los factores más decisivos es el desarrollo del Parque de la Innovación, emplazado sobre las tierras que pertenecían al Tiro Federal. El proyecto no solo transformará el perfil de la zona, sino que además incorpora nuevos usos vinculados con educación, investigación, oficinas y vivienda.

El skyline del corredor Libertador va cambiando con el crecimiento de los edificios de oficinas. Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával, considera que el impacto del proyecto ya es visible en el mercado. “El corredor Belgrano-Núñez, especialmente Núñez, en los últimos años se posicionó como la vedette de CABA, desde el punto de vista del real estate y de los nuevos desarrollos,” afirma. Para el broker, la iniciativa del Gobierno de la Ciudad marcó un punto de inflexión: “Después del lanzamiento del Parque de la Innovación y de varias obras de infraestructura en los alrededores, este corredor (especialmente la avenida Del Libertador) es hoy quizás el mercado más demandado en nuevos emprendimientos dentro de la Capital Federal”.

El ejecutivo destaca que la zona reúne proyectos de distintos usos y escalas. Menciona la consolidación de torres corporativas clase AAA como las de Raghsa. Esta desarrolladora avanza con un nuevo campus de oficinas en la zona, en torno a Centro Empresarial Libertador. Esta torre, ubicada en avenida Del Libertador al 7200, comprende cerca de 100.000 m2 de superficie total y plantas libres de hasta 2.900 m2, posicionándose entre las torres corporativas más grandes del país. El complejo, que está completamente alquilado, alberga a más de veinte empresas.

La apuesta de Raghsa en el Corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires continúa con otros desarrollos estratégicos como Centro Empresarial Núñez. Con aproximadamente 50.000 m² totales y 3.765 m² destinados a amenities, también tiene todas sus plantas alquiladas. A su vez, trabajan en la construcción de otro edificio sobre la misma traza, que contará con más de aproximadamente 50.000 m2 de área total y en diciembre de 2025 adquirieron por US$73 millones un terreno de 5.800 m² en avenida Del Libertador 7055, con capacidad para desarrollar 75.500 m2 adicionales de oficinas premium.

El avance persistente de pedidos de obra hacia el Corredor Norte, Núñez en particular, afirman desde el CPAU. La sorpresa no fue solo el monto: pocos creían que todavía quedaban lotes disponibles en la zona. Con esta adquisición, Núñez se termina de posicionar no solo como enclave residencial de lujo, sino también como nuevo polo de oficinas AAA, un segmento en el que los pisos se alquilan por encima de los US$28 el metro cuadrado.

En conjunto, estos proyectos y desarrollos superarán los 200.000 m² de oficinas corporativas ofertadas en el área, reforzando la consolidación de este corredor como un nuevo centro corporativo clave dentro del Área Metropolitana de Buenos Aires. “El interés de compañías confirma que Núñez se ha transformado en un nuevo polo corporativo de la ciudad,” agrega Mariano Vega, gerente general de Raghsa, la mayor desarrolladora de oficinas en el país.

Otro dato que refleja que el “Nuevo Núñez” levanta el perfil es el desembarco de JP Morgan. La empresa ocupará el 100% de Centro Empresarial Núñez, una torre de US$55 millones de inversión –también de Raghsa- que estará terminada entre 2026 y 2027. La operación se cerró en mayo del

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