Inversiones Inmobiliarias: La Ciudad con Menores Impuestos del País

La ciudad del país en donde las inversiones inmobiliarias pagan menos impuestos

Ushuaia, la mítica ciudad del fin del mundo, muestra un fenómeno particular: es un imán para los argentinos y para el turismo internacional. Al mismo tiempo, es un territorio donde conseguir alojamiento es un desafío permanente.

Los datos evidencian la atracción que ejerce el lugar: en enero de 2025, ingresaron 132.465 visitantes y se registraron 103.505 pernoctaciones, con un nivel de ocupación hotelera del 59,4%, según datos oficiales. Mientras que en agosto, se contabilizaron 102.049 pernoctaciones, un salto interanual del 19,1%, impulsado tanto por residentes como por turistas extranjeros.

Milagros Brito, empresaria de real estate: “Los proyectos no se piensan solo en metros, la gente se cansó de scrollear en el sillón y busca espacios para conectar”.

No obstante, encontrar alojamiento puede resultar una tarea ardua, asegura Santiago Zaefferer, gerente comercial de Ezasa Desarrollos. Este escenario crea una oportunidad que los desarrolladores empiezan a detectar ante un mercado con déficit habitacional, una demanda internacional firme y un esquema fiscal que potencia la rentabilidad.

Además, Ushuaia fue la capital argentina que más creció porcentualmente entre los censos 2010 y 2022. Ese incremento poblacional, sumado al turismo y a una geografía que impide expandirse libremente, explica una dinámica de precios.

Los desarrolladores coinciden en que el déficit habitacional es estructural. La escasez de tierra urbanizable, los límites del código de planeamiento y los altos costos de construcción encarecen cada metro cuadrado.

“La demanda inmobiliaria en Ushuaia es alta y sostenida, impulsada por el constante crecimiento poblacional y el auge del turismo”, resume Marisol Zoratto, de Latitud Propiedades. La escasez de tierras disponibles por su geografía única, junto a las restricciones del código de planeamiento urbano y los altos costos de construcción, limitan la oferta frente a la alta demanda.

LOS MOTORES DE USHUAIA

La ciudad fueguina combina dos motores difíciles de replicar en el país: un régimen impositivo particular, con la Ley 19.640, y un turismo internacional que crece temporada tras temporada. La normativa declara a Tierra del Fuego como zona aduanera especial. Este régimen impositivo ofrece beneficios fiscales para quienes invierten en inmuebles, como la exención del Impuesto a las Ganancias y del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre la operación.

“Los beneficios de la Ley 19.640 son un diferencial decisivo y especial para el inversor”, asegura Zoratto. En un contexto nacional de alta presión tributaria, esta ventaja resulta cada vez más atractiva. Las rentas de un alquiler turístico en Ushuaia se mueven entre el 12% y el 15% anual, libres de prácticamente toda carga impositiva.

INVERSORES ATENTOS

El mercado de Ushuaia atrae a una combinación de perfiles, pero el dominante es el inversor. Zoratto lo describe como aquel que “busca una renta turística segura o un inmigrante a la ciudad, que necesita instalarse por su gran atractivo laboral con beneficios fiscales y un entorno natural único”.

Los inversores llegan desde distintos lugares del país, seducidos por los beneficios fiscales y la rentabilidad del alquiler turístico, buscando un refugio de valor en dólares en una plaza de crecimiento demográfico constante. A ellos se suman los inversores locales y profesionales radicados en la provincia, que buscan vivienda para uso permanente o para renta, así como grandes inversores en desarrollos turísticos.

LOS NUEVOS DESARROLLOS EN USHUAIA

Frente a este contexto, nuevos emprendimientos buscan satisfacer la demanda, redefiniendo el mapa urbano de Ushuaia y capturando la atención de inversores. En el microcentro de Ushuaia y con una inversión de US$7 millones se encuentra en pleno desarrollo un edificio de 56 unidades distribuidas en ocho pisos.

Insignia Residence ofrece departamentos de un ambiente (de 30 m² a 36 m²), divisibles y de dos ambientes (de 56 m²), con vistas panorámicas al Canal de Beagle. La preventa ya lleva vendidas 26 unidades, con un precio promedio de US$3200/m².

En Monte Susana, Costa Susana se posiciona como el primer proyecto carbono neutral del país. Este desarrollo, ya consolidado como opción residencial para familias fueguinas, se emplaza en 286 hectáreas de bosque nativo, incorporando un plan de reforestación y estándares de construcción sustentables.

En la ladera del monte con vistas al Canal de Beagle se comenzará a desarrollar un emprendimiento de 18 edificios de seis departamentos cada uno. “Este verano vamos a empezar a vender, van a estar en US$3000 el m²”, anticipa Mario Zirolli, quien proyecta una inversión de US$25 millones, buscando capitalizar la creciente afluencia de un perfil de inmigración orientado a servicios.

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