Renta de Alquiler vs. Plazos Fijos: Impacto de la Propuesta de Exención de Ganancias

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Un estudio comparó la renta que deja un alquiler con el de los plazos fijos y cómo cambiaría si se aprueba la exención de Ganancias

Aunque el eje de la reforma es el laboral, el artículo 188 incorpora dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario.

El 11 de diciembre del 2025, el presidente Javier Milei firmó la Ley de Modernización Laboral para que sea tratada en sesiones extraordinarias del Congreso. Este proyecto, que incluye reformas en el ámbito laboral y sindical, también propone modificaciones fiscales significativas.

Entre ellas, la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quienes alquilan propiedades para vivienda como para aquellos que venden inmuebles.

Hasta ahora, en el Senado, Patricia Bullrich logró el dictamen de mayoría del proyecto en la Comisión de Trabajo, lo que permitió que la iniciativa avanzara. Sin embargo, pese a que ya estaba lista para ser tratada, se abrió una instancia de negociaciones con aliados de otros partidos políticos. Como resultado, el debate se pospuso para el 10 de febrero, con una nueva convocatoria a sesiones extraordinarias por parte del Poder Ejecutivo. De aprobarse, podría modificar de forma significativa la rentabilidad inmobiliaria.

El dictamen de mayoría del Senado introduce un cambio relevante en el esquema de vigencia de las reformas impositivas incluidas en el proyecto de Modernización Laboral. A diferencia del proyecto original del Poder Ejecutivo, el dictamen delega en el Ministerio de Economía la definición de la entrada en vigencia de varios cambios tributarios.

El tributarista Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios, explica que este esquema permitía a los contribuyentes conocer cuándo y cómo se aplicarían los cambios, facilitando decisiones de inversión, contratación y reorganización empresarial.

El escenario actual significa que, para que se avance en la exención, de aprobarse el proyecto conforme al dictamen del Senado, su vigencia se condicionaría a decisiones futuras del Ministerio de Economía. Es decir, deberá implementar su reglamentación porque si no lo hace, aún con la ley aprobada, Ganancias seguirá vigente.

Las reformas inmobiliarias: ¿Qué impuestos regían hasta el momento?

Hasta julio de 2024, quien adquiría una propiedad debía afrontar un doble esquema: el Impuesto a la Transferencia de inmuebles (ITI), para las propiedades adquiridas antes de 2018, y el Impuesto Cedular para las compradas después de esa fecha. Actualmente, el impuesto vigente que se busca eximir es el Impuesto Cedular, que grava con un 15% la ganancia obtenida en la venta del inmueble.

¿Qué busca la nueva iniciativa?

Esta nueva iniciativa no elimina el impuesto, sino que lo exime. Esto significa que en el futuro, otro gobierno podría volver a instaurarlo derogando la exención. Aunque las reformas inmobiliarias entren en vigencia en 2027, el beneficio sería retroactivo.

Con estas medidas, el Gobierno busca aliviar la carga tributaria para los ciudadanos y eliminar gravámenes considerados de baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración. En caso de que se apruebe la ley, las exenciones tendrán efecto desde el 1 de enero de este año, lo que implica que, aunque la norma entre en vigencia en 2027, el beneficio sería retroactivo.

El impacto de la eliminación de Ganancias en los alquileres

El impacto que podría tener la eliminación de Ganancias en el mercado de los alquileres merece un análisis específico. Se espera que la reforma traiga repercusiones favorables, como un aumento de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Esta premisa está respaldada por un estudio del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), que analizó el aumento de la rentabilidad del alquiler de una propiedad si se aprueba la exención del impuesto.

El estudio indicó que una persona que tributa una alícuota del 35% tendría un aumento de rentabilidad del 60% y una que tributa una alícuota del 13%, obtendría el 17%. Esto se debe a que la variación de la alícuota no es fija, sino que se basa en un esquema progresivo.

¿Cómo es la carga tributaria que recae actualmente sobre un alquiler?

Actualmente, los propietarios deben abonar seis tributos, entre los que se incluyen tasas municipales y el Impuesto a las Ganancias. Esto afecta la rentabilidad neta, que varía según el tipo de propietario analizado.

¿Cómo variará la rentabilidad si se aprueba la exención?

“De implementarse la exención de Ganancias al alquiler de viviendas, los ingresos netos de los propietarios serían prácticamente iguales entre autónomos y monotributistas”, aclara el informe.

Esto significa que todos los propietarios analizados percibirían una ganancia superior al 5%. La exención del impuesto a las Ganancias generaría que la rentabilidad de los propietarios autónomos sea superior a la de un monotributista.

¿Conviene tener un alquiler o un plazo fijo?

En este contexto, quienes apuestan al ladrillo como refugio de inversión suelen considerar alternativas como el plazo fijo. Un estudio del IARAF también compara la rentabilidad de un alquiler de vivienda con la de un plazo fijo en dólares.

Hoy las rentabilidades del plazo fijo y del alquiler son prácticamente iguales. Sin embargo, si se aprueba la ley, la situación podría cambiar. Si se aprueba la exención de Ganancias sobre los alquileres, pero no sobre los plazos fijos, el incremento de rentabilidad para un propietario autónomo sería del 64%, lo que implicaría que el rendimiento del inmueble estaría un 53% por encima del de un plazo fijo en dólares.

Conclusiones

Si la reforma se aprueba y la exención en inversiones inmobiliarias entra en vigencia, podría equipararse al tratamiento fiscal de títulos públicos con “cero impuestos”, lo que constituiría un incentivo importante para el sector. Sin embargo, mientras tanto, la espera genera incertidumbre que puede enfriar el mercado.

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